Ley de alquileres: lo que España intentó y lo que Argentina ya corrigió
Tomas Alfaro
El Gobierno español intentó regular por decreto precios, plazos y desalojos para mejorar el acceso a la vivienda. La Argentina ya probó esa receta con la ley de alquileres de 2020 y la corrigió en 2023, con resultados que están a la vista.
En un nuevo capítulo de países que desarrollan desarrollan políticas económicas “a favor” de su población, pero si uno compara los resultados de estas en otros países termina pasando lo contrario. En una cadena de lo que paso en Cuba se trasladó a Venezuela, lo que paso en Venezuela se intentó instalar en Argentina y lo que no se pudo instalar en Argentina está implementándose en España
La ley de alquileres que el Gobierno español intentó imponer por decreto parte de una buena intención: mejorar el acceso a la vivienda. Para eso, el Consejo de ministros aprobó el 29 de septiembre dos reales decretos-ley que limitaban los aumentos de renta, extendían los contratos y frenaban los desalojos, aunque el Congreso los rechazó días después. La Argentina conoce bien ese camino, y también sabe adónde lleva.
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Qué buscaba la ley de alquileres española
Según el Boletín Oficial del Estado, el primer decreto limitaba hasta fines de 2027 las actualizaciones de renta, con un máximo de 2% cuando las partes no acordaban otra cosa. Permitía a los inquilinos pedir hasta dos años más de contrato, suspendía los desalojos de personas vulnerables sin alternativa habitacional y limitaba hasta 2028 ciertas compras de vivienda por parte de entidades inmobiliarias. El segundo imponía la renovación automática de los contratos, con una indemnización de al menos doce meses de renta si el propietario decidía no renovar.
El Gobierno español lo defendió como respuesta a una crisis de acceso: el propio decreto recuerda que más del 26% de los hogares que alquilan destina más del 40% de su ingreso al alquiler. La lógica es conocida: proteger al inquilino de hoy a costa de la oferta de mañana.
Lo que ya pasó con la ley de alquileres argentina
En 2020, un decreto congeló los alquileres y suspendió los desalojos, y ese mismo año llegó la ley de alquileres, con contratos de tres años y ajuste anual. El resultado fue previsible: la oferta se desplomó. En febrero de 2023, la Ciudad de Buenos Aires tocó su mínimo histórico, con apenas 4.700 avisos según Zonaprop, y la superficie ofrecida en departamentos de dos ambientes había caído casi 90% desde 2021.
La derogación de la ley de alquileres por el DNU 70/2023 cambió el escenario. Según el Ministerio de Desregulación, en junio de 2024 la oferta era 211,9% mayor que antes de la derogación, y los precios iniciales de publicación bajaron cerca de 30% en términos reales desde diciembre de 2023, según datos del Instituto de Estadística de la Ciudad. Los propietarios volvieron a ofrecer sus unidades con contratos de dos años y ajustes trimestrales, y los inquilinos recuperaron algo que la ley no les daba: opciones.
Como siempre este tipo de leyes intervenía en los fundamentos más básicos de la economía, la oferta y la demanda. Un mercado que no estaba en su equilibrio y los oferentes de inmuebles ajustaban su cantidad a las reglas impuestas por el gobierno que se creía omnipotente y omnipresente
Tres lecciones para España
Primera: un tope de 2% con una inflación de 4,9%, el dato de septiembre que cita el propio decreto, equivale a una baja real de la renta para quien alquila. En la Argentina, los ajustes anuales que se rezagaban frente a los precios licuaron los ingresos de los propietarios.
Segunda: plazos obligatorios más largos y una indemnización de doce meses encarecen la decisión de alquilar. Cuando el DNU devolvió la libertad de pactar, el mercado volvió rápidamente a contratos de dos años, señal de que las partes saben mejor que el Estado qué plazo les conviene.
Tercera: suspender desalojos no construye viviendas. El propio decreto reconoce un faltante de 750.000 viviendas, según el Banco de España. Es esa brecha de oferta, y no la falta de una ley de alquileres más estricta, la que presiona sobre los precios
La Argentina eligió corregir el rumbo con el DNU 70/2023 y los resultados en la oferta están a la vista. España puede aprender de esa experiencia: la solución al acceso a la vivienda es construir más y no desalentar a quien pone una propiedad en alquiler. Esa, y no la que fija topes, es la ley de alquileres que falta.
