Créditos hipotecarios: Caputo lanzó un programa de $2 billones para facilitar el acceso a la primera vivienda

El Gobierno nacional puso en marcha un esquema para extender el financiamiento de los bancos y ampliar los créditos hipotecarios. El programa utilizará hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad mediante licitaciones de plazos fijos ajustables por UVA y apunta a que más familias puedan acceder a su primera vivienda.

El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios en Argentina. La iniciativa contempla $2 billones en depósitos a plazo fijo destinados a entidades financieras, con el objetivo de generar fondeo de mayor plazo y permitir que los bancos amplíen su oferta de préstamos para vivienda.

El esquema apunta específicamente a la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda. Las entidades que reciban los fondos deberán otorgar créditos con una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por operación.

Un mercado hipotecario que busca volver a crecer

El anuncio parte de un diagnóstico concreto: Argentina todavía tiene un mercado de crédito hipotecario muy pequeño en relación con su economía.

Según los datos presentados por el Ministerio de Economía, el stock de créditos hipotecarios representa actualmente apenas el 2% del Producto Bruto Interno. La comparación permite dimensionar el margen de expansión: en Chile equivale al 27% del PBI y en Estados Unidos alcanza el 50%.

El Gobierno también destacó la evolución registrada desde diciembre de 2023. El stock de créditos hipotecarios en pesos pasó de aproximadamente $7,5 billones a $16,8 billones, un incremento nominal del 121%. Medido en UVA, el crecimiento acumulado fue del 57%.

La nueva medida busca acelerar esa recuperación mediante un problema que durante años limitó el desarrollo del crédito de largo plazo: el descalce entre los depósitos que reciben los bancos y el plazo de los préstamos hipotecarios.

En términos simples, las entidades financieras reciben buena parte de sus depósitos a plazos relativamente cortos, mientras que un crédito para comprar una vivienda puede extenderse durante 15, 20 o incluso 30 años. El nuevo mecanismo intenta proporcionar a los bancos un fondeo más estable para que puedan prestar a mayor plazo.

Cómo funcionará el programa de Caputo

El programa tendrá un monto total de hasta $2 billones y será implementado mediante licitaciones de hasta $200.000 millones cada una.

Cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación. Una vez adjudicados los fondos, los bancos tendrán 90 días corridos para aplicarlos al destino previsto.

El esquema tendrá dos tramos de fondeo.

El primero contempla depósitos a un año, ajustables por UVA, con una tasa mínima adicional de 2,5%. El segundo tendrá un plazo de cinco años, también ajustado por UVA, con una tasa mínima adicional de 4,5%.

A cambio de acceder a este financiamiento, los bancos deberán cumplir determinadas condiciones al momento de otorgar los créditos hipotecarios. Los préstamos realizados con estos fondos tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un límite de 150.000 UVA por crédito.

La primera licitación está prevista para la próxima semana y tendrá un monto inicial de $200.000 millones. Según las estimaciones oficiales, el programa podría alcanzar a unas 17.000 o 18.000 familias, aunque la cantidad definitiva dependerá del tamaño de los préstamos que otorguen las entidades.

La apuesta por la vivienda propia

Uno de los puntos centrales del anuncio es que los fondos no podrán utilizarse para cualquier tipo de préstamo inmobiliario. El destino estará limitado a personas humanas que busquen adquirir, construir, ampliar o refaccionar su primera vivienda.

El objetivo es que el crédito bancario vuelva a convertirse en una herramienta posible para trabajadores que cuentan con ingresos demostrables pero que no tienen capacidad para ahorrar durante décadas el valor completo de una propiedad.

Caputo sostuvo que el acceso al crédito hipotecario constituye una prioridad para el Gobierno porque permite que una persona con trabajo pueda acceder a una vivienda sin tener que esperar 30 o 40 años para reunir el dinero necesario. También señaló que la expansión del crédito tiene un efecto multiplicador sobre otros sectores de la economía y puede contribuir a una mayor formalización.

El planteo supone un cambio relevante respecto de una economía acostumbrada a funcionar con escaso crédito de largo plazo. Si una familia puede financiar una parte importante de una vivienda, no solo aumenta su capacidad de compra: también se genera actividad en la construcción, inmobiliarias, escribanías, proveedores de materiales y otros servicios vinculados.

Un ejemplo concreto: cuánto podría pagar una familia

Para mostrar el alcance del programa, el Gobierno presentó un ejemplo sobre una propiedad valuada en USD 106.667.

Con un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el crédito alcanzaría los $120,92 millones. Si ese préstamo se otorgara a 25 años con una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098.

Para mantener una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería demostrar ingresos netos mensuales por aproximadamente $3,46 millones.

El ejemplo permite observar tanto la oportunidad como el principal requisito del nuevo esquema: el crédito no elimina la necesidad de contar con ingresos formales y suficientes para afrontar una obligación de largo plazo.

Por eso, la expansión hipotecaria también está vinculada con la recuperación del empleo formal y de los ingresos reales. Un sistema financiero puede ofrecer crédito, pero la posibilidad efectiva de acceder a él depende de que las familias puedan demostrar capacidad de pago.

El desafío de los créditos UVA

El nuevo programa mantiene el esquema de actualización por UVA, por lo que la inflación seguirá siendo una variable central para quienes tomen estos préstamos.

La UVA permite que el capital del crédito se actualice de acuerdo con la evolución de los precios, mientras que el banco suma una tasa de interés determinada. Por eso, la estabilidad macroeconómica adquiere una importancia decisiva para el funcionamiento del sistema.

El regreso del crédito hipotecario UVA ya generó una expansión de la oferta bancaria desde 2024. En agosto de 2026, distintos bancos continúan ofreciendo líneas hipotecarias con diferentes tasas, porcentajes de financiación y requisitos de ingresos.

El Gobierno apuesta a que una economía con menor inflación y mayor estabilidad permita que este mecanismo funcione de manera sostenible. En ese sentido, el programa no busca reemplazar al sistema bancario, sino darle una herramienta adicional para extender los plazos de fondeo.

El impacto que puede tener en Mendoza

Para Mendoza, la medida puede tener un efecto directo sobre el mercado inmobiliario y la construcción. La provincia ya cuenta con oferta de créditos hipotecarios UVA y el nuevo esquema nacional podría ampliar la competencia y el volumen de financiamiento disponible.

Además, la construcción tiene un fuerte efecto sobre la actividad económica local. Un aumento de las operaciones inmobiliarias financiadas puede traducirse en mayor demanda de materiales, mano de obra, servicios profesionales y obras de ampliación o refacción.

Sin embargo, Mendoza también ofrece un antecedente que obliga a observar el proceso con atención. En agosto de 2026, la Justicia Federal mendocina volvió a discutir el impacto de los créditos UVA y estableció un criterio de “esfuerzo compartido” en un caso relacionado con la evolución de las cuotas durante períodos de inflación.

Ese antecedente no invalida el nuevo programa, pero muestra que la expansión del crédito hipotecario necesita estar acompañada por estabilidad macroeconómica y previsibilidad contractual. El desafío será que el crecimiento del crédito sea sostenible tanto para los bancos como para las familias.

Del ahorro al crédito de largo plazo

La apuesta de Caputo apunta, en definitiva, a reconstruir una herramienta financiera que Argentina perdió durante décadas: el crédito hipotecario de largo plazo.

El dato del 2% del PBI muestra la magnitud del problema. Incluso después del crecimiento registrado desde el inicio de la actual gestión, el mercado argentino permanece muy por debajo de países de la región y de las principales economías desarrolladas.

El programa de $2 billones no resolverá por sí solo el déficit habitacional ni transformará inmediatamente el mercado inmobiliario. Su importancia estará en comprobar si consigue generar un circuito sostenible: más fondeo de largo plazo, más préstamos hipotecarios, más construcción y más familias capaces de acceder a una vivienda propia.

La lógica oficial es que el Estado no tenga que financiar directamente cada vivienda, sino que genere las condiciones para que el sistema financiero vuelva a prestar a largo plazo.

En ese punto reside la principal apuesta económica del anuncio: que la estabilidad, el ahorro y el crédito privado vuelvan a ocupar un lugar central en el acceso a la vivienda. Y que comprar una casa con el respaldo de un crédito bancario deje de ser una excepción para convertirse nuevamente en una posibilidad concreta para quienes tienen ingresos y capacidad de pago.